2023年10月24日 星期二

【今周刊1399期】基泰建設 天價賣樓解密


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2023/10/11第846期
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砸125億救基泰買家起底
42歲賓利哥獵地手法公開
勃肯IPO市值上看百億美元
賣涼鞋為何比賣球鞋值錢?
 
   
封面故事
   
砸125億救基泰買家起底
42歲賓利哥獵地手法公開
今周刊•撰文:今周刊編輯團隊

10月4日,基泰建設發布重訊公告基泰忠孝大樓以總價125億元賣掉了,

這樁交易刷新今年最貴辦公大樓行情,讓市場跌破眼鏡。而扮演基泰救世主的吉璘地產負責人李承晉,竟然是個1980年後出生的年輕神祕富豪,更讓整起交易案增添戲劇張力。

李承晉年僅42歲,外界對他的了解除了從事過代書業,另一個較不為人知的經歷是,在桃園蘆竹出生長大的他,曾在2010年、29歲那年參選蘆竹鄉新興村村長,僅獲得600多票,鎩羽而歸。

當年選舉公報揭露,李承晉最高學歷為啟英高中畢業,經歷僅列「中信房屋經理」,而如今已是能豪擲百億手筆的地產大買家。根據他小時候居住過的蘆竹區新興街鄰居透露,李承晉的父母早年務農為生,家境並不富裕,「聽說李承晉現在靠著做房地產賺大錢,現在已不住老家了。」

查詢經濟部公司登記資料,目前李承晉擔任負責人的公司不少,其中,成立時間較久、且一路由李承晉擔任負責人的公司,則屬2011年設立的吉璘地產開發公司。因此,一般認為若要盤點李承晉的獵地手筆,應以吉璘地產為主,個人身價逾200億。

業內人士認為,李承晉能夠致富,脫離不了農地。一位與他交手過的桃園土地開發業者說,桃園建商或多或少都曾向李承晉買過地,但他這幾年開始出名,不是因為他扮演居中仲介角色,而是因為他有能力直接向地主買斷土地轉售,早已超越土地中間人層次。

據說,他買地的標準是「有利可圖就買」、「愈大塊愈好」、「永遠要想好後路」,尤其這幾年政府開放《產創條例》申請農地變更為工業區土地,李承晉看準商機龐大,大約10年前就開始收購外人眼中不起眼的農地。

「這些農地早年每坪成本僅5、6萬元,順利變更後地價水漲船高,每坪售價上看15~20萬元依然非常搶手。」業者指出,中美貿易戰開打後,不少台商回流設廠,但新北市工業地價早已站上百萬元大關,地價相對便宜的桃園成為廠商相中的熱門地點,交投熱絡,而李承晉這3年就靠買賣桃園觀音、楊梅的上萬坪工業區土地迅速累積身價。

桃園台灣房屋一位店長印象很深刻,7、8年前李承晉向他買過一塊農地,「當時他就開著一輛賓利來看地。」頂級豪華房車格外吸睛,但李承晉在初步商談時「很低調,都不說什麼意見。」等到談及價錢,才開始顯露精明本色,「其實那塊地,地主開價已低於行情,但李承晉還是毫不手軟地殺價。」

買地出手快狠準,讓李承晉逐漸在桃園土地開發界建立起江湖地位,甚至有人稱他是桃園的「土開之神」。提及他經營的吉璘地產開發,外界異口同聲指出,吉璘建立一套標準作業流程,為了避免地主開高價,一定是先透過人頭購買農地,再陸續蠶食擴大面積,待整合完成,地主發覺幕後其實正是吉璘地產所主導時,往往為時已晚。

海派、豪爽、熱心公益,這些都是外界對李承晉的常見形容,但地方人士對他評價也褒貶不一,「土地買賣交易本來就有一些遊走在法律邊緣的操作模式。」桃園土地開發人士說,「李承晉敢碰外人不敢碰的土地,肯定是有一些能耐,一如他吃下基泰忠孝大樓的動機與目的,外界至今霧裡看花。」李承晉到底在盤算什麼,仍充滿問號。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1399 期謝謝!)

勃肯IPO市值上看百億美元
賣涼鞋為何比賣球鞋值錢?
今周刊•撰文:乾隆來

曾經堅持家族經營超過兩百年的德國勃肯鞋,兩年前加入時尚帝國LVMH家族,今年更讓芭比娃娃穿上勃肯涼鞋,衝刺高達百億美元的新股上市。

今天要講一個激勵人心的發財故事,一位樸實無華的德國大媽,嫁入奢華浮誇的法國時尚豪門,然後她被好萊塢打扮成芭比娃娃,在全球巡迴演出;現在,她要登上美國華爾街紐約證券交易所,敲鐘股票上市,大撈1百億美元。

先請問你一個問題:你家裡的鞋櫃,或是就在你的腳下,是否就有幾雙勃肯鞋(BIRKENSTOCK)?這雙強調德國人實事求是的精神,雙雙都合腳、健康的鞋子,穿起來是否符合你的預期?

全球時尚龍頭入主 老品牌變搖錢樹

然後你知道嗎?勃肯鞋至今的確大多都是德國製、公司總部也還在德國,創辦人的家族傳承了8個世代,堅持以家族事業模式,經營240餘年。但是兩年前,勃肯的主要股東,已經變成全球時尚龍頭酩悅軒尼詩—路易威登(LVMH)董事長阿諾特(Bernard Arnault)家族主導的私募基金,然而這個新股東拚命把勃肯打扮成時尚品牌,加倍衝刺業績,10月11日從華爾街吸金16億美元(超過新台幣5百億元),以1百億美元左右的總市值股票上市。

由阿諾特家族主導的私募基金路威凱騰(L Catterton),在2021年2月入股勃肯公司,前後才花了短短2年8個月的時間,就以令人稱奇的財務魔術,讓勃肯這家近250年歷史的德國老公司,成為法國時尚帝國與華爾街投資銀行的搖錢樹,搖出了百億美元的財富。

在庶民的世界,一雙涼鞋能賣多少錢?夜市裡堆積如山的涼鞋,一雙新台幣150元就能拎走了,大賣場裡擺滿的塑料涼鞋,一雙標價4、5百元,而美國的卡駱馳(Crocs)、德國的勃肯,算是涼鞋產業的勞斯萊斯了,他們一雙鞋賣到2千至4千元。

但是最狠的還是法國時尚帝國LVMH與華爾街,他們像是好萊塢星探,先相準勃肯這樣的潛力公司,拿出白花花的現金,誘惑勃肯的老股東,接著用法律合約與紅酒晚宴,把這個德國百年家族牢牢綁住,再用全球鋪天蓋地的行銷手法來化妝,加上點石成金的財務魔術,瞬間創造新台幣數以千億元的財富!

電影《芭比》帶貨 年售有望逾3千6百萬雙

我們先略過時尚帝國與華爾街的財務技巧,說一個讓勃肯瞬間變成搖錢樹的行銷幻術。

今年全球大熱門電影《芭比》最關鍵的橋段:扮演精神導師角色的「怪咖芭比」,右手拿著經典的粉紅三吋高跟鞋、左手拿著素色的勃肯平底涼鞋,嚴肅地質問面臨人生抉擇的芭比娃娃,選擇高跟鞋就留在甜美夢幻的芭比世界,而穿上勃肯鞋則將「走入真實的世界」(Go to the real world, the truth)。

天真浪漫的芭比,選了勃肯鞋,帶著少女心走入真實的世界。隨後的電影情節,就將勃肯鞋代表的女權、女性自主、性別平等的價值,包裝在好萊塢最擅長的詼諧劇情與夢幻浮誇的畫面。《芭比》是今年全球賣座第一名的電影,「粉紅高跟鞋 vs.勃肯鞋」的畫面,就此深印在超過1億3千萬位買票進場觀眾的腦海中。

將商品、品牌形象,置入電影《芭比》的劇情裡,只是勃肯超級行銷計畫的一環。

擁有2億9千萬社群媒體IG粉絲的超級網紅坎達兒.珍娜(Kendall Jenner)與奧斯卡影帝李奧納多.狄卡皮歐(Leonardo DiCaprio)傳出緋聞的超級名模吉吉.哈蒂(Gigi Hadid),以及身兼《芭比》製片與主角、瞬間晉身億萬富豪俱樂部的瑪格.羅比(Margot Robbie),還有遍布世界各國的當地明星、網紅、超模,都狂曬她們各種名牌服飾,搭配勃肯鞋的穿搭照片。

然後就是傳統媒體與電商網路排山倒海的報導、轉傳,時尚品牌的聯名合作、時尚雜誌的封面人物,以及如水銀瀉地般的一鍵購買銷售,讓勃肯鞋因此席捲2023年的涼鞋市場。

2022年,勃肯鞋在全球銷售超過3千萬雙,營收13億美元,而電影《芭比》全球熱映高潮未退,公司預估今年前9個月的營收又增長16%,全年有望賣出超過3千6百萬雙鞋子。

品牌形象幾經轉折 迎來市值成長

這一切,都是為了10月11日新股上市的首次公開募股(IPO)。

金融市場的傳統投資人都會質疑:「賣涼鞋的公司,能值多少錢?」的確,勃肯要創造「百億美元奇蹟」,可以說是「炒股票」,也可以說是「創造企業價值」,總之,勃肯的新股上市非常昂貴,預計集資16億美元的現金,市值挑戰百億美元,是僅次於耐吉、愛迪達、李寧等,全球排名第5大市值的運動鞋公司。

然而,前4大公司都有全面的球鞋與運動服產品線,勃肯則是獨沽一味的涼鞋。另外一家專注在軟底涼鞋的卡駱馳,營收、獲利都超過勃肯,但是公司市值只有約50億美元,本益比僅8倍。

不過,近250年歷史的勃肯鞋,的確有全球獨一無二的故事。這家由德國鞋匠約翰.亞當.勃肯(Johann Adam Birkenstock)在1774年創立的鞋廠,有著德國企業腳踏實地的DNA。勃肯家族花了120年,才從德國農村的家族工作坊,走到法蘭克福開設鞋店,然後熬過一次大戰、二次大戰的炮火,在二次戰後的全球經濟大重建潮之下,成為銷售歐洲的涼鞋品牌。

勃肯公司的歷代經營者,都堅持合腳、舒適的最高價值,主要客戶是醫院的醫護人員。成天站立的醫師與護理人員,都需要一雙合腳、穿脫方便的涼鞋。

勃肯鞋一直到1966年才被帶入美國市場,當時高齡快兩百歲的它,到了美國後被賦予新的品牌形象。1960年代從美國加州吹起的嬉皮風,年輕人留長髮、吸大麻、高舉反戰標語,穿上勃肯涼鞋在大街上到處晃蕩,成了自由、獨立、反傳統的標誌。

美國第一代的勃肯鞋粉絲,現在都已經是7、80歲的阿公、阿嬤。他們當時熱愛勃肯鞋,就是為了傳達反建制、反對浮誇的巴黎時尚帝國、反抗電視與好萊塢的行銷制約,以及追求回歸自然的基本價值。老嬉皮們絕對無法想像,50年後的今天,勃肯鞋竟然回到華爾街與LVMH的掌控,甚至讓嬉皮最厭惡的芭比娃娃穿上勃肯鞋,還藉此賺進數千億元的財富。

蘋果創辦人賈伯斯生前也是穿著勃肯鞋趴趴走的老嬉皮,如果他還在世,記者們一定會抓著他,問他對於勃肯鞋的代言人變成芭比娃娃、超級名模的感受。

當然,勃肯鞋不是到今天才搞名人代言,早在1990年代,就讓當時排名全球前五名的超模凱特.摩絲(Kate Moss),穿上勃肯鞋登上時尚雜誌封面,也因此才讓勃肯鞋進入全球鞋業的A咖俱樂部。過去30年,德國老家族的經營者也耗費大量行銷預算,創造勃肯鞋的時尚感,從范倫鐵諾到迪奧,幾乎所有時尚品牌都曾經與勃肯鞋聯名,設計獨家限量的時尚鞋款。

2019年,演技派演員法蘭西絲.麥朵曼(Frances McDormand,曾獲奧斯卡最佳女主角獎)穿著勃肯鞋,走奧斯卡獎的紅地毯,更打造了勃肯鞋取代鮮紅的高跟鞋,成為頂尖社交亮點的品牌形象。

從德國農村下田的農鞋,到歐洲醫院護理師的工作鞋、美國嬉皮腳上的反體制鞋,一路走到奧斯卡紅毯,最終成為芭比娃娃面對真實人生的選擇。勃肯鞋走過的路,還真是獨一無二、充滿轉折的奇幻之旅,比起《芭比》的電影情節還要精采。

違反財務基本原理 股價由大股東決定?

當然,就算勃肯鞋擁有舉世獨一無二的故事,畢竟也就是一家販賣涼鞋的公司,最終它還是要回答:「為什麼值1百億美元?」憑什麼它比其他產品線更完備、銷售額更高的球鞋公司還值錢等終極問題。

其實答案也不複雜,9月剛剛上市,由軟銀集團創辦人孫正義主導、已有50年歷史的科技老廠安謀(Arm),營收盈餘多年未曾增長,卻以本益比1百倍的估值,總市值5百億美元上市。勃肯背後的大股東是全球首富阿諾特,財力比孫正義還雄厚,還有高盛、摩根大通、摩根士丹利等華爾街巨頭擔任承銷商,再加上挪威主權基金同意入股,勃肯以接近耐吉、露露樂蒙(Lululemon)的估值上市,要維持一百億美元的市值,並不是難事。

美國聯準會(Fed)暴力升息,打斷了無數新創公司的上市路,2023年全球新股上市件數與募資金額暴減,卻意外給了安謀、勃肯這樣老公司的新股上市窗口。這兩家公司都以違反財務基本原理的天價上市,卻沒有泡沫大跌的風險,正好說明一個投資學教科書上漏寫的天條:「股價是由大股東決定的。」

當你腳踩勃肯鞋,揣測一雙2、3千元的涼鞋是否值得的同時,或許可以再多回想勃肯鞋從德國農夫一路走到芭比娃娃腳上的故事,再體驗一下勃肯股票上市,創造一百億美元財富的財務幻術,就能瞬間了解電影《芭比》的關鍵台詞:「穿上勃肯鞋,體驗真實的世界」的無盡深意!

(本文作者為紐約大學金融碩士, 曾任金控公司副總經理)

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1399 期 謝謝!)

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