2020年7月8日 星期三

【今周刊1229期】南港鍍金記


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2020/07/08第679期
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南港,下一個燙金門牌!
千億資金進駐 富邦為何花1坪376萬買土地?
錢櫃老董練台生火劫告白
談危機、對手、布局
 
   
封面故事
   
南港,下一個燙金門牌!
千億資金進駐 富邦為何花1坪376萬買土地?
今周刊•撰文:今周刊編輯團隊

台北市的新黃金門牌——南港區,正悄悄掛起!

據全球知名商用不動產商高力國際最新調查,今年上半年台北市南港區商用不動產與土地累計交易額,直逼近400億元,創下統計9年以來新高,且約占全台的5分之1。

其中,富邦人壽5月7日以總價282.87億元、溢價近1成,等於每坪逾376萬元的「天價」標下大南港案7514坪土地,除了刷新南港土地單價新高,更居今年所有權土地交易金額之冠。

土地、商辦、住宅 每坪單價皆創南港區域新高

「聽到富邦買這個價格,大家眼鏡都快破掉!」負責大南港案的普華國際不動產總經理田揚明不諱言,當初地主規畫標售時,設有上市櫃公司、金融保險業的資本額或淨值必須逾50億元等資格條件,沒想到仍吸引六家壽險、六家建商購買標單,證明「土地,是最好的抗疫產品。」

不只土地單價寫下歷史新高,南港商辦、住宅價格,分別寫下單坪逾100萬元、150萬元的新高紀錄。根據宏大國際資產日前統計數字顯示,未來6年,南港商辦樓地板面積將新增60萬坪,相當於6棟台北101的規模!

宏大國際資產總經理陳益盛觀察,10年前,問在台北市區租商辦的企業要不要搬去南港,10家之中有9家不要,嫌太遠;5年前,可能10家有3家會考慮;這2年,有一半的企業願意,「企業想法已不一樣,這個趨勢很明顯。」

很難想像,過去南港因為是傳統工業區,晚上總是漆黑一片,現在卻從過往的「黑鄉」形象,轉為閃閃發亮。

珍貴、稀有、絕版 企業瘋獵地,砸錢投資大案

6月盛夏,《今周刊》採訪團隊來到南港,一窺黑鄉何以翻紅的祕密。來到捷運市政府站往東兩站的後山埤站,以剛出站的台北市永吉路為界,一邊是信義區、一邊是南港區,接著步行約6、7分鐘,富邦標下的7000多坪大南港案,雜草叢生的基地位置就在眼前。

「土地要漂亮,第一面積要大,第二是角地(三角窗),第三,到捷運站的距離。」田揚名解釋,壽險業一天收1億元保費,向來在找台北市超過3、5000坪的大面積土地,大南港案基地共有南港路、東新街口與市民大道、東新街口兩面三角窗,加上10分鐘內走到捷運站,符合日本人稱為「捷運生活圈」的優勢,哪怕台灣人不耐走,5到7分鐘也是可接受的範圍,「第四,3年內,台北市幾乎不會有政府或私地主釋出近萬坪土地。」

看在戴德梁行董事總經理顏炳立眼中,房地產價格的地段、環境與可及性各占70%、20%、10%。問他,富邦會不會買貴了?「現在看,好像還是貴了;再過幾年,都是便宜。」為什麼?「3個字:珍(貴)、稀(有)、絕(版),土地賣掉一塊少一塊,台北市現在都是內褲布料、沒有西裝布料,也不會再有了。」顏炳立說。

政府、民間齊點火 3鐵、5中心、10大開發案

事實上,大南港不過是當地近年10大開發案的縮影,除了大南港外,市民大道7段往東的國泰台鐵調車廠、台北流行音樂中心、世界明珠等地,將串起一條約1公里長的新黃金廊道,「現在看起來雖然都是空地,但未來看到的會是全新的市民大道。」住邦佳士得國際資產創辦人兼總經理劉陳傳觀察,未來A級辦公大樓、高檔住宅、國際飯店等,紛紛隨指標大案雨後春筍般冒出時,新黃金門牌的價值就會開始顯現。

去年9月,聯強國際一紙斥資50.87億元,等於每坪100萬元的成交行情,購入鄰近南港車站的世界明珠商辦12個樓層,打破當地商辦售價紀錄,跌破眾人眼鏡。

顏炳立直言,「一坪100萬元完全改寫南港商辦歷史!」其實,不只商辦價格創新高,由南港輪胎養地至少達25年,去年底開始動工、建築與銷售,共投資約200億元,估2023年完工的世界明珠住宅,從一旁高樓俯瞰建築基地,目前還是一座大工地,陽光燦爛,近期銷售同樣傳出佳績。甲山林總經理張境近日對外說,「平均成交單價每坪150萬元。」對此,顏炳立說,「都在創造新紀錄。」

「全台灣只有南港可以寫下近代都市發展、都市更新,或大眾運輸導向型發展(TOD)新典範。」前台北市副市長林欽榮說,城市發展是一場長期的接力賽,信義計畫區發展至今已有40年,開發逐漸飽和後,會由南港逐漸取代信義計畫區,且是它的下一棒,「也可以稱南港為第2個信義計畫區,但我寧可稱它『東區門戶南港崛起』。」他強調,如內湖、大直都是先開發,再考慮對外交通;先有捷運等條件後開發,成了南港的絕對優勢,「南港的3鐵共構隨著一塊塊地變更,逐漸翻身。」

林欽榮指出,過去在交通與產業轉型動能下,南港有機會向上翻身,再從功能屬性光譜來看,南港有機會成為全球競爭所需之生技、軟體與資通訊的國際對接口,尤其在串聯台北市高端商務重心信義計畫區(年產值約1到1.2兆元)與科技重鎮內湖科技園區(年產值約4.2到4.6兆元)後,將變身為多元經濟樣態的黃金三角洲,甚至有機會外溢到汐止與基隆,「南港目前年產值約5、6000億元,黃金三角洲加起來,現在就是6兆元起跳,是台北市最重要的產業帶與關鍵就業中心。」

2015年,東區門戶計畫啟動以來,北市府計畫將南港打造成具備交通轉運樞紐、軟體園區、會展中心、生技產業廊帶及流行音樂及文創產業中心等5大中心之功能。如今,已一步步到位。

實際走一趟南港,會發現,真的不一樣了。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1229 期 謝謝!)

錢櫃老董練台生火劫告白
談危機、對手、布局
今周刊•撰文:劉俞青

編按:今年4月26日上午的一場大火,錢櫃KTV林森店燒出6人死亡、50多人送醫的嚴重公安意外,至今針對當時消防警報為何沒有開啟,檢察官還在偵辦中。

身為錢櫃董事長的練台生,事發後自然成為外界鎖定焦點之一;但除了5月22日他以被告身分,到台北地檢署庭訊近2小時,訊後以1百萬元交保並限制住居、出境、出海,走出庭外時在鏡頭前曾驚鴻一瞥外,他本人始終未對外表示任何看法。

外界評論他「危機處理不佳」、「躲在幕後」,但6月下旬的錢櫃股東會後,他首度與股東交心,侃侃而談這次的火災,他的災後處理,與面對的態度。

練台生不只是國內KTV霸主,多年來一手掌控台灣有線電視生態半邊天,近年來仍動作頻頻,除入主台北都會區的「北都數位有線電視」,成為最大股東,近日又透過妻子蔡富女名義,取得全國數位3成以上持股,在雙北版圖都再下一城。

同時練台生還擁有年代電視與壹電視、多家頻道代理權,每幾年一度的定頻大戰,更是他的精采大戲;幾乎台灣半數人的眼球都受這位「媒體大亨」遙控

向來隱身�^面下的「老練」今年已70歲,略顯矮胖的身子,講起話來中氣十足,或許是今年錢櫃遇上火劫,老練謹慎因應之餘,有感於股東支持,即使疫情當前,卻在股東會上開出「明年股息絕對不比今年差」的支票,令在場股東個個有感。

現場他談興大開,侃侃而言經營錢櫃的想法、未來,甚至評論競爭對手的布局策略,對外界形容他的經營風格近乎「功利」,他都坦然接受,老練風格自成一格。

以下是他第一人稱的股東會發言整理。但要特別提醒,這是他對錢櫃的股東報告,並不是對所有社會大眾發言,因此有些內容,例如他歸納這次意外可能影響每股盈餘1元,是對股東的負責計算。

首先我要感謝錢櫃的股東,這次林森店大火,造成很大的公安事件,原本我預期至少會跌3個停板,加上疫情股災,但我們的股價跌幅很有限。

這次意外,我們有很多要檢討的地方,但整個公安意外關鍵失火的禍首不是我們,真正原因目前檢察官還未公布,我們只能靜待結果。

我們目前面對的方式是,只要當天來到錢櫃有消費的人,加起來大約有1百40幾位,我們都是逐一去慰問,從傷亡到驚嚇各方面,截至目前為止,共和解了73個人;另外有10幾個人因為他們完全沒有傷害,在起火前已經離開,因此婉謝和解。所以目前大約還有將近50位受害者,還在陸續談和解。

談道歉 要逐一善後 不是向媒體鞠躬

在6位亡者中,已經有3位達成和解,針對還剩下的3位亡者,我們已經把距離拉近,希望可以盡快達到共識。

我向各位報告,每位亡者的和解金至少都是1千萬元起跳,詳細金額請體諒我不能對外說,每個個案都有不同狀況,我個人評估對今年獲利影響不會超過1元,這是最壞的狀況。

在這次過程中,我們要向所有受害者道歉,首先當然是因為這次意外,身體受到傷害的人;其次,則是所有股東,因為影響到形象和收益;至於有媒體要我出面道歉,我找不出理由向他道歉。

道歉不是出面鞠躬就結束,是要真正做到善後,我對同仁很感激,因為我們針對每一個受傷者、亡者,公司都派了1個慰問的人與他們聯繫,到目前為止,還在持續進行。

其中許多細節我們都沒有澄清,原因是和解還沒有完成,我希望我們把所有事情做個了斷之後,我會開個說明會,向外界把所有事情一一做個說明。

至於這次疫情的影響,讓錢櫃的布局峰迴路轉,但人生……,有時我也不知道要怎麼說,你只能順勢、盡力而為。

例如錢櫃在墾丁四重溪投資1個旅館(四重溪鼎立旅館),本來預計去年底完工、今年初開幕,但因為建管審照各種問題一直拖,不得不延後,我當時心裡很不舒服;可是到了2、3月疫情爆發,我只能說老天幫忙,讓我們因為延後開幕少了很多損失。

另外,我們要在墾丁開1個MALL(購物中心),2018年投資時,大家都在談要如何避免國內觀光「墾丁化」(指過度商業行為造成遊客減少的趨勢)的問題,墾丁好像變成負面的觀光示範。

結果一場疫情反而使國旅重新爆發,也是始料未及;只是國旅要如何發展成深度旅遊,這正是當初我們投資墾丁的目的,現在想起來,真不知道老天爺是要幫我還是害我?

談疫情影響 因禍得福 明年股息保證加碼

這次疫情發生,KTV到底要不要被關門停業?我本人非常據理力爭,當然有很多壓力,但最後KTV沒有關,如果關下去至少要賠1億多元,各位請看我們3、4月的報表,我們雖然沒有賺,但起碼也沒有賠什麼錢。

所以我在此跟大家報告,感謝大家相挺,明年股息絕對不會低於今年(錢櫃去年每股盈餘8.3元,配息6.8元),這我有信心。

錢櫃有轉投資好樂迪,常也會有人問我,要不要併星聚點。但星聚點大家很清楚,是錢櫃的老董事長出去開,大家也從媒體上看到許多評論,老董事長和我的差異,都說我太功利。

其實我身負所有股東的責任,不是功利的問題,我必須讓股東賺錢,消費者永遠不會滿意,例如「便宜」這個訴求,永遠還有更便宜,你再降價,他可能覺得你應該招待不要錢。所以我們用服務讓客人感覺CP值高,這幾年成績很明顯,錢櫃雖然是中古車,今天碰到新車(指星聚點)較勁,但中古車大贏。

要不要併星聚點?要先問星聚點要不要嫁給我;其次,星聚點已經無法與我們競爭,尤其它的第4家店開在延平北路上,這個錯誤決策會讓它很痛苦。

它的前3個點,板橋、西門町、復興北路的點都OK,最大問題是延平北路的旗艦店,剛開幕時,我親自去看了2次,就知道它會失策。

談星聚點 看「尚有多少車位」就知不妙

為什麼?我時常講開KTV的基本原則,大家要踏青出去玩會去郊外,但要玩育樂,燈紅酒綠一定是進城;但大同區是沒落的商圈,附近住的都是有錢的老人,這不符合玩樂的消費習慣。

不光說別人,好樂迪原來也開了很多店,這麼多年來也收了很多店,為什麼?就是跟現實脫鉤了。

星聚點這個點花了不少錢,剛開幕時,我曾經晚上8、9點會去看,我當然不方便走進去,但我看一個指標,就是停車場「尚有多少空位」,有1百多個,那就完蛋了。

我為什麼要關心對手?因為我是一個經營者,受託所有投資的股東,股東很現實,你只要幫他賺錢,他都支持你;你賠錢,他不饒你。

台灣北中南各地的KTV文化都不同,錢櫃可以站穩都會區,就是靠管控,我們要營收、但也有原則,錢櫃為什麼會讓客戶覺得滿意?例如,我們有一個規定,所有的包廂服務生每個鐘頭一定要進去一次,為的是客戶的安全;如果客人堅持不需要服務,最後我們只好報警,這是我們的堅持,基本上錢櫃是很健康的。

至於在台中開了不少點的「享溫馨」,新竹一帶的「星光大道」,我都有觀察,甚至他們開點,我都有幫忙獻策,但文化不同,他們愈往北做會愈難做。

這幾年我們慢慢踏進南部市場,因為客戶慢慢成熟了,也許時間還沒完全到,但你必須去熬,這是我們去投資墾丁的原因。

我們不是只做今天的生意,看的是未來,東港人基本上是最有錢的人,當地也許文化還未完全成熟,還希望有女陪侍那樣的KTV,你必須要去熬。

談心情 只玩輸得起的事業 從不失眠

台灣的KTV從60年代北投酒家文化,有女陪侍,整個時代在變,酒家都活不下去了,所以文化在轉變。

我們去做墾丁、做夜店,還有另外一種想法,休閒景點的白天是「好山好水」,晚上就是「好無聊」;我們希望除了都會型的夜生活,我們去做,觀光景點的夜生活,我們也想介入。

我從來沒和大家談這麼多,這段日子以來,我壓力很大,但我很大的長處是我從懂事以來,沒有失眠過一天,耐壓性很強。我還有一個好處,我輸得起的事情我做,輸不起的事情我不做。

今天就算不談錢櫃,談我在有線電視,我和兩位姓蔡的男人(指富邦集團董事長蔡明忠與旺旺集團創辦人蔡衍明)搞得很不愉快,他們都比我有錢,但對我沒轍,能讓兩個比你有錢的人在那邊跳、在那邊罵也不容易啊!

我在有線電視做很多年,都是獨資事業,一定是我輸得起的原則;今天愈有事我就愈不服輸,這是我的個性,但也因此得罪很多人,所以今天樓下中天電視記者(中天隸屬旺旺集團旗下)一直在等我。

接錢櫃是偶然,我本來只是投資,讓別人幫我賺錢,最後變成我非接不可。但既然接了,錢櫃是興櫃公司,不是獨資,要幫人家賺錢是應該的,我不是打工的心情。

我的事業體很多,錢櫃只是其中一小塊,但只有這個有很多小股東,我就會全心做好,不是為了名,我到這年齡已經夠有名了,不需要再更有名了,是為了責任。

(尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:今周刊 1229 期 謝謝!)

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