在過去的十年中,房地產行業一直是中國經濟增長的主要動力。但這種局面即將結束。中國房地產行業的最新數據傳遞出的信號令人震驚。今年前八個月的銷量較去年同期下降了10%。在國家統計局調查的70個主要城市中,有64個城市的房價正在下跌。關鍵的問題是,銷量低迷和價格下跌是屬於周期性階段的體現,到了明年就會過去?抑或是一個結構性問題,將會長期存在?越來越多的證據指向了後者。根據西南財經大學甘犁教授的一項全國房屋所有權調查發現,中國大約有25%的城市公寓處於空置狀態。同一項調查還發現,最近的房屋交易中有約25%來自以投機為目的的購買者。
從自上而下的角度分析相關數字也會得出類似結論。目前,中國每年建設約1,050萬套新住房,而來自城市化、城市人口自然增長以及舊住房置換的需求約為每年800萬套,兩者的差額來自投機需求。
麻煩的是,對於投機者來說,投資房地產的吸引力已大大降低。中國房地產行業的高峰期發生在2007年。當時,跨境資金流動遭遇嚴格控制,再加上人民幣單向升值,意味著投資停留在中國境內。由於零售金融產品缺乏,股市如過山車般波動,而且銀行利率極低,房地產成了最具吸引力的選擇。
進到2014年,情況已經完全改變。人民幣貶值和更開放的資本帳戶意味著越來越多的投資者正將資金轉移至海外。國內投資空間也已經打開。目前,理財產品和貨幣市場基金能提供5%的年回報率。結果,房地產已經從中國最好的投資選擇變成最差的一個。如今在主要城市中,已經很難找到高於銀行存款利率的房地產投資回報率。對於將房地產作為一種投資選擇,家庭的信心正在消退。
隨著投機者的退出,很大一部份需求從房地產市場上消失了。銷售下滑已經導致了建築業走弱。2014年前八個月,新開發房屋面積較去年同期下降了14.4%。
房地產行業的放緩產生了深遠的影響。房地產是鋼鐵、水泥等建材需求的主要驅動力,房屋購買推動了人們對從汽車到家具、冰箱和平板電視等一切物品的需求。地方政府則依賴賣地取得收入。
綜合來看,房地產緊縮對經濟增長造成的影響可能意義深遠。瑞銀集團(UBS)的計算顯示,房地產投資增長每下降10個百分點,GDP增長就可能下降2.5個百分點。建築業投資增長下降25%(從而與基本需求狀況相符),可能導致GDP增長率下降到較低的個位數。
中國政府擁有一定的政策空間來阻止上述極端情況發生。對購房者的首付要求和按揭利率均有下調餘地。房屋限購令也可以取消。人行已經在向寬鬆貨幣政策邁進,希望發放更多的貸款以恢復房屋銷售狀況。
在政府的政策組合中,最不客氣但也最有效的方法依然是建設保障性住房。這方面的需求肯定是存在的。市場研究公司龍洲經訊表示,目前中國仍有多達4,000萬個家庭居住在次標準的房屋中(通常沒有獨立衛生間或廚房)。這些家庭沒有足夠的收入或積蓄來購買哪怕是最低標準的商品房。這促使政府投資保障性住房來填補空缺,這項投資已經在進行之中。
每年建設的數百萬套保障性住房正抵消商品房建設萎縮的影響。國務院總理李克強日前表示,2014年政府將完成480萬套保障性住房建設。同時,由於此類建設已經大規模展開,再度迅猛加速已不大可能。相比於2013年470萬套保障性住房的目標,2014年的完成目標僅略高一點點。
中國政府有辦法阻止房地產從繁榮轉為蕭條,但沒辦法令其恢復快速增長了。
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