2021年5月12日 星期三

今年申報房屋交易所得 之修正規定與實務運用


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2021/05/13 第498期 訂閱/退訂看歷史報份會計研究月刊
本期索引
會研文摘 今年申報房屋交易所得之修正規定與實務運用
財會頭條 保險法修正三讀 放寬保險業投資公共社福
納稅人因疫情無法如期報稅 財政部延長各類稅捐申繳期限
好康特報 5月份優惠方案
 
會研文摘
 
今年申報房屋交易所得之修正規定與實務運用
徐俊賢、莊蕎安
新年( 民國109 年,以下同)出售105年之前取得的房屋,適用舊制申報所得,今年5 月報繳綜合所得稅時須申報房屋交易所得。相對於房地合一新制,舊制僅有房屋部分是應稅,由於個人憑證可能保存不完整,無法申報房屋實際買進成本,因此個人申報財產交易所得時,可依照財政部發布之「109 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」(以下簡稱「計算規定」)設算所得。財政部日前發布109 年度「計算規定」的修正,增加各地區分級並調增計算標準1%~5%。

原則採核實 成本無法取得才採設算

「計算規定」第1 點,規定所得認定以核實為主,當實際買賣價格無法查到時(通常是成本較不易查到,也就是房屋買進的價格,例如合約已遺失),才能適用「計算規定」第2 點的設算所得。設算所得又可分為全部或部分設算-全部設算即是房屋現值×「計算規定」比率;部分設算僅適用於央行所定義之高價住宅,收入採核實,成本採設算,目前高價住宅可以房地總售出價格× 房地現值比×17%。「計算規定」理應歸納各種認定態樣及計算式,可惜並未將第1 點核實認定目前實務上之計算式列入,故整理房屋交易所得計算彙整。

費用可採分攤或歸屬 可爭取較有利者

核實認定原則上應以房屋賣出收入,減去房屋買進成本,再減去相關費用為房屋的財產交易所得。但實務上房屋收入或成本合約中未必全都載明房屋及土地個別價格,故財政部以發布83 年解釋及101 年補充解釋函令規定計算式。然而,101 令以計算房地所得總額再以出售時的房地現值比例計算房屋所得。但是,有些可明確歸屬於房屋的費用,例如契稅、購屋登記前房貸利息、增置改良修繕費等,若全數按房地比例分攤對納稅義務人未必有利。對於房屋相關費用較高者(例如契稅較高者),將歸屬於房屋的費用直接減除,所得會較低,對納稅義務人較有利。

將房屋相關費用採歸屬計算,而不是採分攤計算的方法,有個案已獲最高行政法院判決認同(註4)。因此納稅義務人可視自身個案情形,與稅局溝通以爭取權益。另一方面,若費用依性質歸屬的作法確實可行,建議財政部可於「計算規定」明確列出各項費用應如何歸屬,與其計算式,使「計算規定」完整涵蓋各種情形,有利納稅義務人遵循。

收到稅局輔導函 把握時間補報免罰

5 月報稅時,賣房適用舊制課稅的納稅義務人,申報房屋財產交易所得時,是否一定必須核實計算所得?若採設算所得,當稅局掌握到買進成本,要求納稅義務人補報時,是否會罰鍰?是納稅義務人最關心的議題。依照財政部「綜合所得稅預售屋及鉅額房地交易選案查核作業要點」規定,除經檢舉案件應依檢舉相關規定辦理外,請稅局於正式調查前,先發函輔導納稅義務人於期限內(原則上10 日)依法補報補繳免罰;未依前開規定補報補繳者,如經調查有所得稅法第110 條規定情事,應依規定核處。此實務做法,於日前稅局官員對媒體答覆,稱現階段仍會這樣做。

值得注意的是,由於稅局在正式調查前即會發出輔導函,納稅義務人收到輔導函的時點,是稅局查到成本前。而函文會要求提供相關文件,若納稅人誤解稅局根本未能查獲,可能存有僥倖心理而不提供資料補報繳。但在稅局人員積極追查下,可能會錯失免罰的機會。

【完整內容請見《會計研究月刊》2021.5月號】

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