所有的物價漲跌都與貨幣發行相關，貨幣印多了，就會通貨膨脹，反之是通貨緊縮。因此，樓價上漲直接原因是地價上漲，供需失衡，市場炒作等，但在貨幣上的根源是人民幣過度發行。中國人民幣發行中最重要的因素是外匯占款，即從國外流入中國的外幣，必須在大陸兌換成人民幣。一個精準的數據是，截至2013年第3季，中國外匯占款餘額為人民幣27.51兆元（進入中國外資兌換為人民幣的官方準確數字），而中國的基礎貨幣總量為人民幣26.3兆元。
而如果按照經濟學界主流的估計，2005∼2008年和2009∼2011年兩個高峰期流入的熱錢總量應不下於1兆美元，如果考慮到其在國內盈利30%∼50%，也約占了外匯占款發行人民幣總量的30%∼40%左右。
國際熱錢投資大陸樓市是不是只知道買樓呢？顯然不是，誰都知道，買樓機會成本太高，交易稅費又高，且不宜變現，特別是2011年中國樓市調控升級後。那麼熱錢是怎樣推高樓市，並從樓市賺錢的呢？
其一，國際熱錢兌換成人民幣後，首先進入了金融系統，使得商業銀行的可貸款資金大增，這樣商業銀行就會增大房貸程度，這等於幫助有實際需要者透支了未來的財富收入，進而助推樓價上漲。
其二，熱錢與商業銀行和房地產的關係，是通過銀行理財產品和信託等方式發生的，在股市低迷、工商業利潤普遍下降的情況下，銀行理財產品在過去三年中相當比例投向了房地產。過去三、四年間，中國影子銀行的理財產品暴增約人民幣20兆元，可對此間接印證。
在這個模式中，房地產商和熱錢各得其所。熱錢獲得了5%∼15%，最高時達到20%的年回報，再加上三年累計約11%的人民幣升值，這與美國10年期國債年收益率長期在2%以下相比，顯然是利潤豐厚的。而房地產商則解決了資金流的危機，避免了因資金鏈崩斷而拋售打壓房價，可以以時間換房價上漲的空間。加上地方政府減少供地，抬高地價，讓麵粉價格高過麵包價格，進而推高房價。熱錢、房地產商、銀行和地方政府如此合作，共同抬高房價，最後將各自收益均轉嫁到購房者身上。
在這種模式中，如果央行收緊流動性對沖熱錢流入，則國內流動性越緊，債券市場利率、銀行間拆借利率越高，民間借款利率更高，客觀上越會增加熱錢的收益。此外，這種短期借款或信託的模式，也便於熱錢在離場時可以較快變現外流。相比之下，由於房產變現極其麻煩，所以熱錢不會喜歡直接投資房產。
誠然，樓價上漲的原因是多方面的。有拍賣制度導致土地漲價，有商業銀行貸款推波助瀾，有房地產商抬價，有中國民俗要買結婚房等種種因素。
但不能否認的是，人民幣增發是樓價上漲的主要貨幣因素，而外匯占款是人民幣增發的最大來源，而熱錢則在外匯占款中占有相當比重。那麼熱錢為什麼來中國投機？顯然是趨利而來的，因為在中國不僅人民幣單邊升值，而且利率比美國高得多，此外還有其他投資收益。
（作者是中華元智庫創辦人，本文摘錄自第一財經日報）
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