近來有關中央銀行對不動產市場的看法與約談銀行業者，可以用來解釋個別風險與系統性風險之差異的現象！央行副總裁認為房市過熱，恐傷害長期經濟成長，而使媒體報導央行可能會推出打房的措施；而本月中旬央行連續兩次約談銀行業者，要求做好不動產放款風險控管，以及強調銀行應該兼顧企業社會責任，引導資金投入實質生產活動。央行副總裁陳南光撰文指出政府應該在房價上漲預期形成前，超前部署避免負面作用；本月初更明確指出房地產市場雖有助於現時的經濟成長，然而由於台灣的金融循環比傳統景氣循環長、且波動更大，一旦等到銀行不動產逾放比率上升（落後指標）才採取行動，已經來不及了。他指出房地產市場過熱有四項負面效應，包括：對金融穩定的威脅、資源配置的扭曲、長期經濟成長的損害、加大社會貧富差距。
本月中旬央行新聞稿指出銀行不動產放款之配合辦理的四項重點：首先，應落實授信原則、嚴審貸款條件，特別是對投資客。其次，對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等案件，宜加強風控措施。再者，要求銀行辦理建築貸款，應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信條件，並強化貸後管理。最後提醒餘屋貸款應落實資金用途查核及貸後管理等。上述重點主要是強化授信的風險控管，尚未有明確的限定措施，屬於比較軟性的措施。
一些銀行業者則認為房地產放款有抵押品，只要控制好貸款成數，風險應在可控範圍；而且銀行資金浮濫，總比信用放款好。上述的論點僅及於個別風險，一旦房地產泡沫化，銀行不動產估價可能偏高，再加上額外給予的信用放款，致使貸款成數的控制破功。再者，此時投資客眾多，他們有很高的槓桿倍數，一旦房價反轉，將有連鎖反應，致使逾期放款比率俱增。當政府看到帳面逾放比率上升，其實為時已□，接下來如滾雪球般現象；而且是大部分銀行逾放皆增加、不動產法院拍賣數量驟增、價格快速下降，侵蝕許多銀行的淨值、有可能有資本嚴重不足現象，形成金融系統性風險。
房價所得比偏高，已經不是單一層面的議題，牽涉金融系統性風險與一般民眾買不起房子的社會議題。房價泡沫的形成原因多，包括：金融體系錢太多、貸款利率與相關持有成本太低、銀行未做好風險控管等因素。要處理此一棘手問題，倘若只是宣示性動作其實效果很弱，特別是目前房地產價格持續上漲、貸款利率持續下降的階段；但是一旦有比較果斷的明確措施，有可能使房價開始下跌、影響相關公司股價，此時將感受到各方的反彈、亦影響執政者眼前政績，將迫使出手的政府單位縮手。
要處理不動產市場過熱的議題，並非易事，要有烹小鮮的細膩。必須執政黨有共識，且啟動跨部會合作，包括：央行、金管會、財政部、內政部，推出可遏止炒作與對房價上漲有限速的措施；並且增強社會的溝通，取得民眾支持，方能竟其功。（作者為交通大學財務金融研究所教授）
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