房地合一課徵所得稅即將於民國（以下同）105年開始適用，日前立法院已完成修正所得稅法條文，新增條文10條，與修正條文1條。由於法律條文僅作原則規定，實際適用時仍會有許多疑慮。因此財政部日前發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（以下簡稱申報作業要點），針對「計算」與「申報」作更為詳細的規定。本文擷取重點解析如下：
建立營業登記之標準
在房地合一課稅前，個人交易房地的所得，房屋應課徵綜合所得稅；土地則免課徵綜合所得稅。但是當個人所進行的房地交易，實為營業行為時，就必須辦理營業登記。在辦理營業登記後，個人所出售的房屋，除了課徵營業稅、營利事業所得稅之外，營利事業分配盈餘後，為個人的營利所得，課徵綜合所得稅。因此個人銷售房地時，是否須先辦理營業登記，對稅負影響很大。
過去由於土地的交易所得免納所得稅，因此如何判斷個人是否屬於以營利為目的，均以房屋銷售為主。隨著房地合一課徵所得稅即將於105年度開始實施，財政部日前所發布的申報作業要點第18點，即新增個人銷售土地之情形，以補強房地交易在新制須否辦理營業登記之標準。
個人辦理營業登記標準
申報作業要點第18點規定，個人符合下列情形之一者，即屬於營利事業：
（一）個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：（即同時符合二款、二案、二年）
1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。
2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。
3.個人以持有期間在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。
（二）個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。
（三）個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。
前述第（一）、（二）款為此次申報作業要點的新增規定，第（三）款則是將過去已有的營利事業判斷標準，納入申報作業要點中，屬於舊有規定。房地出售分為五個態樣，分別是自地自建（例如自用住宅用地拆除重建）後出售、個人提供土地與建商合建後分屋，分售或分成、以及購入房地後再出售。歸納說來，即是房屋交易依舊有規定，土地交易則依新增規定，以判斷是否需要辦理營業登記。
留意合建與銷售兩階段之門檻
從申報作業要點第18點來看，未來房地合一新制於個人銷售房地，若符合上述情形必須辦理營業登記，相較於以往所增加的稅負效果為，土地交易所得未來不但要在營利事業所得稅階段課徵17％所得稅之外，營利事業分配盈餘予個人後，個人還須就其所分配到的盈餘，作為綜合所得中的營利所得課稅，稅率為累進稅率5％至45％，與個人房地交易採分離課稅及差別（比例）稅率大為不同。
尤其需要注意的是，個人與建商合建分售判斷是否須辦理營業登記時，分為合建與銷售兩階段。申報作業要點第18點第（一）款為合建階段的判斷標準，第（二）款則為銷售階段的判斷標準。值得注意的是個人持有土地與建商合建分售，若僱用員工協助土地銷售事宜，或是透過拍賣網站進行交易，如此該個人會被歸屬為營利事業，課徵營利事業所得稅與綜合所得稅。
申報作業要點規定較為美中不足之處，為並未規定素地買賣者的營業登記標準。坊間仍不乏藉由在同年度買土地再賣土地，獲利之餘還能避稅的情形，藉由規範素地買賣的營業登記標準，或許對於抑止炒地有所幫助。
【完整內容請見《會計研究月刊》2015.9號】
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