| 文/黃郁婷 美國QE退場，全球經濟復甦有望，整體來看，2014年房市趨勢是審慎樂觀的，但在商辦市場面臨供給大增的情況下，如何「差異化」成為一大重點，綠建築風潮正在流行，沒有跟上的就落伍了！ 當前國際情勢紛擾，國內房市亦被打房政策籠罩，雖然主要都會區或是傳統精華地段 不至於發生泡沫，但點狀的小泡沫已在某些區域 逐漸浮現。就整體不動產市場而言，目前市場上 資金仍相當充沛，價格大幅下修的可能性不大； 整體來看，2014 年房市趨勢是審慎樂觀的。 商辦市場多以自用佔多數 預估2014商辦市場較2013佳 美國QE 規模縮減，對台灣來說是個正面的消 息，因為它象徵著大環境的經濟開始復甦、失業 率逐漸下降，總體來說，2014 年台灣經濟前景更 為正向，短時間內景氣回溫對不動產市場的影響 可能不會太顯著，但在交頭上，2014 年交易量可 望優於2013 年。 商用不動產市場方面，以買家角度來看，商辦主力買家仍為國內壽險業者。世邦魏理仕(CBRE) 董事總經理林俊銘表示，壽險業者因為受到金八條的限制，投報率必須超過2.875%，且投資商業大樓五年內不得移轉，使得壽險業者擁有雄厚資金卻無處施展，也因此導致2013年市場交易冷清。若2014年在台北市要有大量購買的動作還是 有點困難，再加上出售物件數量有限，且商辦若要符合2.875%投報率，在台北市基本上找不到，所以現在台灣的商用不動產，以自用型的投資需求最為穩定，買家可能買回來自用或是賣方以售後回租的方式處分資產。 
台灣投報率低 外資朝向開發型、有都更效益及可增價的物件發展 林俊銘進一步說明，台灣房產投報率已是亞太區最低，商辦平均約2.2-2.3%，店面比商辦再低一點，平均約在2%以下，住宅投報率又再更低。針對台灣這樣的投資環境，買家心態逐漸轉向有實際的辦公需求時才會購買，做為長期的配置和投資。 從外資角度來看，外資2013年購買金額佔整個總量的4-5%，仍然偏低，其中一個主 要原因是，儘管外資對台灣的不動產很感興趣，但卻苦於找不到適合的物件。就亞太地區的房地產基金而言，這些外資會先做整體 評估再進行分配，亞太區投資案件多數仍發生在大陸及日本，新加坡及上海因為政府實 施嚴格打房政策，使得外資投資比例減少， 同樣的趨勢也開始發生在馬來西亞。 林俊銘說，台灣這塊市場，外資一直有密切關注，但真正出手去買的較少，此外他們 已經開始慢慢轉型，較積極的外資大多朝向開發型或有都更效益及可以增加價值的產品著手，2014年外資在台灣商用不動產的交易量大致持平，而他們最關注的區域仍以台北市為主。 礙於投資及買賣限制 陸資多以設點方式承租商辦 陸資來台多數是以設點的方式，承租辦公 室的需求比較多，主因是目前陸資從事投資 和買賣不動產的限制還是很多。比較特別的 例子有萬通集團在淡水小坪頂的建案，是由CBRE協助他們到新加坡及香港銷售，普遍反應不錯。而萬通集團的經營模式已經和全球建商接軌，他們推出的產品，保證三年內有4%的投報率，並且幫忙做所有招租和管理。 以投資架構來看，這並不是以陸資的形態來台，他們的公司早期先在新加坡設立，再 由新加坡轉到台灣。大陸企業向海外擴展的雄心壯志不會比台灣企業差，擴展速度也非常地快，大陸資金轉到國外去，不管是美國、新加坡或英國，就變成是外國資金，再進來台灣就不受大陸企業在台投資的限制。 高雄新灣區、台北西區雙子星未來潛力區域 如果整體環境有大起伏的時 候，台灣不動產市場將有較多的發展機會。現在全台商辦市場仍然以台北市佔主導地位，台中七期商圈開始形成氣候，也有部分外資有興趣，但投資的案例很少，主要是因為外資對台中市場不熟悉，不敢冒然行動。一般機構投資人在世界上其他國家都以一線城市為首選，台北是台灣最具代表性的一線城市，但台北市區內整棟的商辦大樓幾乎都是大集團持有，外資能進場的機會並不多。 高雄部分，新灣區已陸續有本土企業進駐，這是高雄的未來發展願景，雖然可能還需要一些時間醞釀發酵，但高雄是有潛力更上一層樓的。另外，台北西區未來的發展也很值得注意；雙子星開發案如果能順利進行，將成為外國旅客進入台北的國門，尤其市區預辦登機的部分若能規劃好，再搭配便捷的機場捷運系統，對於城市形象就會大大加分。 
LEED 認證成未來新建商辦大樓趨勢 LEED綠建築認證，已逐漸成為全球新建商辦大樓的「必備條件」，因為LEED是全球認可的綠建築認證，於超過145個國家使用，透明且嚴格的認證標準代表了國際最佳實踐指標。以台灣綠建築商辦為例，台北101獲得LEED EB:OM白金級認證，遠雄金融中心獲得LEED NC金級認證，兩者均為台北市租金最高的頂級商辦；台北101自從取得LEED 認證後，以「全球最高綠建築」行銷全球，獲得國際上眾多媒體報導，大樓的招租表 現也非常優異。 遠雄金融中心於2012年第四季完工，成為信義計畫區新的地標大樓。然而2013年整體商辦市場較為冷清，跨國企業紛紛採取保守的租賃策略，使得遠雄金融中心受到影響，空置率下降速度較慢。不過到了2013下半年已經觀察到大樓詢問度 升溫，進駐率也加速改善，顯示大樓節能減碳、省水省電的訴求也成為企業租戶考量的要素之一。 商辦如何「差異化」成為關鍵 LEED綠建築認證成為一大方向 LEED認證已在美國成為主流趨勢──有LEED認證的建築物，不僅承租率比較高，還可為企業形象加分，此外大樓內的企業員工效能及生產力都會有所提升。舉例來說，CBRE先為客戶在洛杉磯的大樓取得LEED白金級認證，隨後將自身的 全球總部搬到該棟大樓，預計為其辦公室內部整修取得LEED CI金級認證，這正是CBRE作為全球 最大商用不動產服務公司，確切執行環境永續政策的最佳例子。另一個案例是，CBRE目前正替美國某家銀行旗下的100個分行進行LEED認證，以實現企業的綠色承諾。其實LEED的認證費及登記費並不高，只有既有建築物需要每5年申請一次，新建建築則不需要。 據CBRE研究部統計，未來幾年台北市中心的A級辦公大樓供給量會增加很多，平均每年有約3.8萬坪的新增樓地板面積，空置率將由目前的7%上升到超過10%。在空置率必然增高、租金上漲動能卻可能不足的情況下，台灣的大樓業主應該思考如何「差異化」，才能在未來競爭激烈的商辦市場中成功出線。 
以需求帶動供給落實商辦綠建築 CBRE 林俊銘：不排除和政府合作推廣 在台灣，商辦綠建築正在起步階段，很多時候新的概念必須先有需求才能帶動供給，林俊銘笑著說，畢竟這對台灣來說，是新的建築概念，大家如果沒有看到好處或是未來前景，投資的力道相對也會減輕許多，除非是承租戶自身有需求或是業主對這些觀念有更深的認知和體會，這時候綠建築才會蓬勃發展。 近幾年來，CBRE致力於推動商辦綠建築，同時也有一些其他的綠建築顧問公司在積極推動，只是推行的角度不太一樣。林俊銘說，CBRE推動的方向是為整體資產進行全面性的考量，例如綠建築如何有利於大樓招商，而不是從房東投資多少、可以回收多少這樣的角度，對業主而言，CBRE推廣綠建築的角度能為他們的資產提高價值，所以業主的接受度也較高。 不只是台灣的商辦，目前有許多社區及政府部門也對環保和節能減碳的議題十分重視，並且正逐步推行。林俊銘表示，未來不排除和公部門合作宣導 綠建築，這是很值得發展的方向，但短期內CBRE仍將以企業推廣為主。 【更多完整內容，請見《金融家月刊》第69期】 | 
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