「錢多、事少、離家近」是上班族的夢想，其中「離家近」說明了一件事：辦公商圈密度越高，房價也會越高。此外，今明年即將通車的信義線、松山捷運線，對中永和、汐止的房價推升力道將會最大！ 張金鶚教授出版《房地產是一輩子的事：張金鶚的自住投資65問》新書後，其中一句「沒有叫民眾一直不要買房，我並非永遠空頭」在網路上立刻引發震撼，我想會引發這麼多人好奇，應該跟他這時出版教人「買房」的書，大家不免認為：張教授暗示「現在可以買」？不過，張教授這句「我並非永遠空頭」有道理，投資房地產，本來就沒有「絕對」這檔事。
這幾年我都看多，其實只看多台北市，而非全面看多（請參考《Money錢》2011年10月號「靠交通建設淡水難興旺」），更不是永遠的多頭。
買房子先考慮
流動性與風險性
正因為不是死多頭，在考量投資上，我通常先考慮「流動性」與「風險性」，然後再考慮「增值性」。意思是：先求穩、再求利。偏偏流動性高、風險性低的房地產，幾乎大多集中在台北市。意思是，直到今天，只有在台北市，你才有較大的機會買到這類房子。
幾年前，顏炳立兄提出「框框理論」，認為整個台北地區房價是以台北第1框（北至民權東路、南至和平東路、東至基隆路、西至羅斯福路）向外遞減。他的台北市第1框，頗符合我期望的流動性高、風險性低的特性，我中意的投資標的也大多集中在此區域。不過，在台北第1框裡，可以再進一步區分。
優質辦公商圈
周邊住宅最抗跌
以購屋者需求與能力考量，只要做了功課，你不難發現：辦公室租金水準與周邊住宅房價水準息息相關。
台北地區地狹人稠，縱使捷運四通八達，上下班尖峰時段還是免不了塞車，使得多數人都希望能住在離公司近的地方（最好能走路上班，完全排除塞車或捷運塞人的可能性）。換言之，辦公商圈密度越高，住宅需求越大。
只是住宅需求大的區域，房價高低、上漲力道仍有強弱之分。辦公室租金貴的區域，通常是高利潤行業（例如金融業、法律業）進駐地，使得該區域中高收入者的密度也較高。基於這些中高收入者期望上班地點離家近的需求下，辦公室租金越高的區域，該區域中住宅房價通常也較高。
不過， 離公司近， 還是有遠居住，使得離公司越近的住宅，房價通常越高。既然是高收入者的購屋需求與能力，支撐了相對高的住宅房價，若要選擇流動性高、風險性低的住宅，離台北市主要辦公商圈越近的住宅，自然越具抗跌性，尤其是租金較高的信義世貿、敦北民生、敦南商圈。
空置率下降速度也是考量之一
考慮過「流動性」與「風險性」後，再考慮「增值性」時，我認為，辦公商圈空置率的下降速度，也是值得參考的指標之一。
從台北市主要辦公商圈空置率趨勢可以清楚地看出，除了原本空置率就相對低的敦南、復興南京以外，空置率下降幅度依序為松江南京、信義世貿、站前西門、敦北民生、南京東四五段。
換句話說，這幾年空置率下降，肯定是來自台北市主要辦公商圈新設、或擴充的公司行號數量較多，這些新設或擴充的公司，同時為台北市創造了更多的工作機會，而這些工作機會，立刻就推高了台北市住宅的實質需求！
偏偏台北市住宅的新增供給，卻跟不上這股需求！許多人說台北市房價漲得誇張，從實質需求面來看，其實並不誇張。
要注意的是，最近幾年，陸續通車的捷運在新莊與蘆洲，但台北市房價卻持續上漲，這代表台北市房價上漲的力道並非來自於公共建設，而是我上述新增工作機會所帶動的住宅需求。隨著政府近期積極在台北市中心推動的大大小小BOT 案或地上權案，幾年後將陸續完工並開始營運，台北市會有更多新增的工作機會，持續推升住宅需求。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.66 2013年3月號
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